HG 525/2018 - Modificări pe Regulamentul general de urbanism

Principalele modificări ale Regulamentului General de Urbanism vizează actualizarea noțiunilor și conceptelor legislative care să faciloteze soluții urbanistice de calitate mai mare. Aducând corecții și completări actualei forme a regulamentului. Amendamentele au fost trecute prin filtrul OAR, prin reprezentanții Michaela Gafar, vicepreședinte OAR pe domeniul normativ și Andrei Fenyo, vicepreședinte OAR București pe domeniul legislativ, cu următoarele rezultate descărcabile:

- Tabel comparativ Proiect de Hotărâre a Guvernului pentru modificarea și completarea Hotărârii Guvernului nr. 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului General de Urbanism

- tabelul cu amendamente _ Anexa nr. 2 Norme metodologice din 27 iunie 1996 privind finanţarea elaborării şi-sau actualizării planurilor urbanistice generale ale localităţilor şi a regulamentelor locale de urbanism - Republicare

 

Care sunt principalele modificări? 

1. De principiu, autorităţile administraţiei publice locale vor urmări ca, la elaborarea documentațiilor de urbanism, la emiterea avizelor de oportunitate pentru planurile urbanistice zonale, cât și la emiterea certificatelor de urbanism și a autorizațiilor de construire să se realizeze gruparea suprafeţelor de teren afectate construcţiilor astfel încât să se limiteze extinderea suprafeței de intravilan, pentru a evita prejudicierea activităţilor agricole și activităților aviației civile, deprecierea peisajelor naturale și culturale și generarea de cheltuieli ineficiente pentru dezvoltarea infrastructurii tehnico-edilitare.

-   Din cauză că extinderea urbană (urban sprawl) s-a realizat în ultimii ani fără a ţine cont de extinderea incoerentă a intravilanului, în detrimentul transportului public şi a echipamentelor urbane complementare locurii, modificare nuanţează criteriile de acceptare a extinerii.  

2. În cazul localităților urbane, suprafața teritoriului intravilan trebuie să ţină seama și de structura rețelei de transport public de călători, extinderea intravilanului fiind secondată de extinderea reţelei de transport în comun, astfel încât să nu se genereze distanţe mai mari de 1 km față de cea mai apropiată stație de transport public.

-    Extinderea intravilanului să ţină seama de structura şi posibilitatea de extindere a reţelei de transport public, fără a fi însă un motiv de restricţie în cazul în care acesta nu există.Scopul este de a evita extinderi urbane necontrolate, fără minimul de servicii publice de mobilitate. 

3. Prin planul urbanistic general se asigură o densitate și o structură optimă a teritoriului intravilan a localităților astfel încât să se asigure accesul la serviciile publice, eficiența acestora și păstrarea caracterului urban sau rural în raport cu cel existent, în funcție de tipologia unităților administrativ-teritoriale

-   Autorizarea executării construcţiilor pe terenurile din intravilan este permisă pentru toate tipurile de construcţii şi amenajări specifice localităţilor, numai cu respectarea prevederilor documentațiilor de urbanism aprobate, în vigoare, condiţiilor impuse de lege şi de prezentul regulament.

4. Autorizarea executării construcţiilor se face astfel încât să se asigure ocuparea raţională a terenurilor, în baza următoarelor principii: a)   utilizarea eficientă și valorificarea terenurilor din zonele echipate cu reţele tehnico-edilitare; b)  amplasarea construcţiilor, amenajărilor şi lucrărilor tehnico-edilitare aferente acestora în ansambluri compacte, c)  dreptul de folosire echitabilă şi asigurarea bunei vecinătăți; d)  evitarea densificării ansamblurilor de locuințe colective din zone constituite; e)  reducerea impactului asupra mediului și folosirea eficientă și sustenabilă a resurselor prin folosirea de soluţii, servicii sau tehnologii eco-inovative; f)  asigurarea capacității de adaptare la provocările sociale, economice şi de mediu; g)  protejarea identităţii arhitecturale specifice teritoriului și promovarea calității arhitecturale; h)  reducerea consumurilor de energie; i) asigurarea protecţiei peisajelor naturale şi construite; j) conservarea biodiversităţii şi crearea de continuităţi ecologice; k) siguranța publică şi salubritatea; l)  adaptarea la capacitatea infrastructurii de transport existentă; m) reconversia siturilor industriale sau militare dezafectate; n) reciclarea terenurilor degradate din intravilan; o) regularizarea parcelelor și asigurarea condițiilor de echipare tehnico – edilitară a terenurilor, inclusiv prin utilizarea unor măsuri de compensare; p) valorificarea cursurilor de apă din cadrul localităților.

-    Noile principii propuse aduc astfel o serie de principii care stau la baza unei dezvoltări urbane sănătoase, reducând din decalajul legislativ existent la momentul actual între legislaţia românească şi cea internaţională de bune practici. Densificarea urbană este un efect urban natural, dar care poate şi trebuie făcut prin emiterea responsabilă a autorizaţiei de construire. 

 

5. În situația în care se solicită autorizarea construcțiilor care, prin dimensiunile şi destinaţia lor, presupun cheltuieli de echipare edilitară ce depăşesc posibilităţile financiare şi tehnice ale administraţiei publice locale ori ale investitorilor interesaţi sau care nu beneficiază de fonduri pentru echiparea edilitară într-o zonă care nu deține infastructura tehnico-edilitară, autorizarea executării construcţiilor este condiţionată de stabilirea, în prealabil, prin contract, a obligaţiei efectuării lucrărilor de echipare edilitară aferente de către investitorii interesaţi, sau de către autoritatea publică responsabilă până cel târziu la recepţia la terminarea lucrărilor de construcții. 

-   Dorim încurajarea de parteneriate public-private, iar prevederea nu ar trebui sa elimine posibilitatea existentei unui parteneriat public privat in care autoritatea publica isi poate asuma realizarea infrastructurii edilitare sau/ si de transport.

6. În situația divizării și dezmembrării unor parcele, la emiterea certificatelor de urbanism se va precisa că procentul de ocupare a terenurilor rezultate se calculează ca sumă a suprafeţelor ocupate de construcţii de pe fiecare parcelă rezultată, trebuind să respecte limita superioară a procentului de ocupare a terenurilor acceptată prin regulamentul de urbanism aplicabil.

-   Procentul de ocupare a parcelelor rezultate trebuie să se înscrie în POT-ul acceptat prin regulamentul zonei şi nu să se raporteze la un POT existent care poate să nu fie relevant pentru directia de dezvoltare prevazuta prin documentatiile de urbanism. Trebuie, în cadrul unor zone construite, omogene şi functionale, în cazul în care procentul de ocupare al terenului (pentru construcţiile existente) depăşeşte limitele stabilite, să exite posibilitatea reconstruirii acestora (în cazul în care nivelul de performanţă nu mai corespunde cerinţelor fundamentale), păstrând amprenta şi volumul construcţiei înlocuite sau încadrarea în CUT-ul reglementat.

7. În situațiile în care înălțimea clădirii este impusă de alinierea la cornișa contructiilor sau se va înscrie în regimul de înălțime prevăzut prin documentaţii de urbanism de tip PUG, PUZ aprobate în condiţiile legii.

- O reglementare de urbanism trebuie și poate stabili înălțimile absolute și regimurile de înălțime maxime obligatorii pentru zona supusă dezvoltării, nemaifiind necesară detalierea specifică a felului in care s-au stabilit aceste înălțimi, în cuprinsul regulamentului general de urbanism. 

8. Extinderile de reţele sau măririle de capacitate a reţelelor edilitare publice se realizează de către investitor sau beneficiar, sau de către autoritatea publică, parţial sau în întregime, după caz, în baza prevederilor documentațiilor de urbanism, în condiţiile contractelor încheiate sau a unor eventale contracte de PPP conform legislatiei specifice serviciilor comunitare de utilitati publice. 

-    Extinderea sau marirea capacitatii retelelor edilitare nu poate cadea doar pe umerii investitorilor interesati de dezvoltarea unei localitati; poate fi si obiect al unui PPP.
 

9. Autorizarea executării de noi parcelări să fie permisă dacă frontul la stradă cu caracter de drum public sau de utilitate privată, existentă sau stradă creată în interiorul parcelei, de minimum 8 metri pentru clădiri înșiruite şi de minimum 12 metri pentru clădiri izolate sau cuplate. 

-   Această completare este necesară pentru că, în lipsa ei, s-ar putea interpreta că nu pot fi parcelate terenuri mari, eventual dezvoltate în adâncime, pe care se propune o dezvoltare urbană. Parcelarea în vederea realizării unui ansamblu rezidenţial care funcţionează asemeni unei locuiri colective dispuse pe orizontală trebuie diferenţiate de parcelarile realizate în vederea utilizării fiecarei parcele ca o unitate functională independentă.  Daca în prima variantă, echiparea edilitară, realizată pentru funcţionarea ansamblului, este comună (în indiviziune), în al doilea caz fiecare parcelă trebuie să aiba acces la echiparea edilitară sau să fie echipată individual, iar toată echiparea edilitată comună trebuie să intre în propietate publică. În primul caz, procedura este similară apartamentării unui imobil, pe când în a doua situaţie vorbim despre o dezmembrare. Diferenţiarea trebuie să fie clară. În primul caz discutăm despre o carte funciară colectivă şi cărţi funciare individuale, procedura de autorizare fiind similară autorizării intervenţiilor pentru edificare sau modificare a clădirilor rezidentiale colective. 

10. Studiul de insorire pentru stabilirea regimului de înălţime ( cu respectarea înălţimii medii a clădirilor învecinate şi a caracterului zonei, fără ca diferenţa de înălţime să depăşească cu mai mult de două etaje convenționale (3,5m) şi clădirile imediat învecinate) nu se poate realiza pentru construcţiile care nu sunt accesibile elaboratorului (lipsa unui releveu interior/exterior impiedică evaluarea impactului asupra însoriri camerelor de locuit).

-  Este necesară găsirea unei metodologii care să permita evaluarea nivelului de însorire pentru imobilele invecinate pornind de la date publice.

11. Este interzisă autorizarea executării construcţiilor care, prin conformare, compoziția formală a fațadelor, proporția plin-gol, volumetrie şi aspect exterior (materialele de construcție, finisaje, acoperiș, tâmplărie și orice alte elemente de construcție vizibile), nu se încadrează în specificul arhitectural şi urbanistic al zonei, în cazul zonelor coerent constituite şi asupra cărora s-a instituit un anume regim de protecţie.
-  Regulamentul local de urbanism trebuie să definească “specificul arhitectural şi urbanistic al zonei” pe care doreşte să îl protejeze. În lipsa acestor referiri şi în lipsa instituirii unui regim de protecţie, orice tip de interdicţie poate fi subiectivă şi mai mult, poate împiedica modernizarea unor zone nedezvoltate ale localităţilor. 

12. Este interzisă crearea de calcane sau fațade fără ferestre de vedere la construcții cu un regim de înălțime mai mare de P+1, excepţie făcând calcanele rezultate în urma soluţiilor aprobate pe baza unei documentaţii de urbanism.
Dinamica evoluţiei urbane istorice a dus la crearea de calcane, care au ajuns să dea specificul acestor zone şi să condiţioneze un anumit tip de dezvoltare urbană. Mai ales în contexte de acest tip, documentaţiile de urbanism pot ajuta la asigurarea unei coerenţe urbane, folosind soluţii tehnice corecte şi responsabile.

Destinaţia unui imobil, în sensul prezentului regulament, prin destinaţia unui teren sau a unei construcţii se înţelege modul de utilizare a acestora, conform funcţiunii stabilite pentru zona funcțională în care se află imobilul, prin reglementările cuprinse în planurile de urbanism şi de amenajare a teritoriului, aprobate conform legii. Categoria de folosință curți – construcții, prevăzută de legislația specifică din alte domenii, nu este echivalentă cu destinația imobilului sau cu funcțiunile urbanistice permise pentru imobilul respectiv în baza documentațiilor de urbanism aprobate conform legii.
-   Destinaţia unui imobil (conform utilizării economice stabilite – în cazul terenurilor libere de construcţii sau scopului pentru care a fost proiectat – în cazul în care este o amenajare funcţională) şi funcţiune acestuia (rolul pe care îl joacă imobilul în economia localităţii) pot fi diferite, la un moment dat, faţă de reglementările din documentaţia de urbanism. 

_____________________

20 septembrie 2018 

Ministerul Dezvoltarii Regionale si Administratiei Publice aduce la cunostinta publicului textul proiectului de act normativ pentru modificarea HG 525/1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism.   

Proiectul de Hotarare a Guvernului pentru modificarea si completarea Hotararii Guvernului nr. 525 /1996 pentru aprobarea Regulamentului general de urbanism.

Nota de fundamentare 

Observatiile si propunerile privind proiectul de act normativ pot fi transmise pe adresa Ministerului Dezvoltarii Regionale  si Administratiei Publice  - str. Libertatii  nr. 16, Latura Nord, nr. de fax 0372 111 684 sau la nr. de tel: 0372.111.511.

Termenul limita pana la care se pot transmite propuneri este de 10 zile.

Citeşte şi: Vom avea un nou regulament de urbansim (Arena Construcţiilor)